En relación a la normativa estatal con el Real Decreto Legislativo 7/2015 en su última modificación, a la normativa autonómica en el capítulo II del título preliminar de la Ley 1/2019 de rehabilitación y regeneración y renovación urbanas de Galicia y ahora con la publicación el pasado mes de abril del Decreto 61/2021, se actualiza la normativa aplicable para la regulación de los diferentes aspectos vinculados al Informe de Evaluación de Edificios (IEE o en gallego IAE –Informe de Avaliación dos Edificios-), así como la creación de un registro a nivel autonómico, Registro Gallego de Informes de Evaluación de los Edificios (REGIAE), dependiente del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo (IGVS).
Los condicionantes exigibles con respecto a este informe, además de los incluidos en la normativa citada en el punto anterior, se vinculan con normativa autonómica como: Ley 2/2016 del Suelo de Galicia y la Ley 8/2012; en ambas leyes se establecen aspectos tales como los del deber de conservación y la función social de la propiedad.
Es importante resaltar la figura de los Ayuntamientos ya que será de competencia municipal, en base a la Ley 8/2012 y a la Ley 2/2016, cuidar el cumplimiento de la obligatoriedad de conservación de los bienes inmuebles por parte de los propietarios de los mismos.
Con esta obligatoriedad de mantener y conservar, se pretende favorecer la actualización de los edificios en materia de salubridad, accesibilidad, eficiencia energética, etc., así como generar una base de datos actualizada que permita a la Administración enfocar la futura normativa e incentivos a la rehabilitación de edificios.
¿Qué edificios son objeto de aplicación de esta norma y quiénes son los responsables?
En base a los criterios del Decreto 61/2021 de este resumen, basándose en la Ley 1/2019, los criterios exigibles se resumen en:
- Edificios sector residencial de antigüedad superior a 50 años (en el plazo máximo de un año desde que el edificio alcance los 50 años).
- Resto de edificios cuando lo requiera la normativa municipal
En principio, como dato a emplear para valorar la antigüedad de un edificio, será la incluida en la base de datos del catastro si bien podrán existir variaciones justificadas (justificaciones técnicas, primera ocupación etc.) o para el caso de rehabilitaciones integrales, estas contarán con la fecha de finalización de las mismas.
Como excepciones dentro de la norma, se incluyen los edificios de uso residencial con declaración de ruina salvo que a nivel local se disponga de lo contrario.
Como figura responsable de cada edificio, tenemos tanto a propietarios únicos como comunidades y/o agrupaciones de propietarios, siendo el responsable legal (de la propiedad o del conjunto de propietarios -Presidente/a-) el encargado de presentar el informe en tiempo y forma al Ayuntamiento que le corresponda.
Al igual que ocurre para el caso de la certificación energética de una vivienda, en el caso de venta o alquiler, el vendedor o arrendador deberá entregar al nuevo propietario o al inquilino una copia del informe ya sea en formato físico o digital.
Para el caso concreto de Galicia, será el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo (IGVS) el organismo encargado de habilitar la aplicación con la que obtener un documento “normalizado” para posterior registro en el Ayuntamiento pertinente. Una vez realizado dicho registro, será responsabilidad del Ayuntamiento en cuestión, la inscripción en el registro habilitado a nivel autonómico (Registro Gallego de Informes de Evaluación de los Edificios -REGIAE-), registro que deberá permitir la fácil consulta de los datos considerados como de carácter público, así como las alertas o advertencias con respecto a medidas urgentes en materia de seguridad.
¿Quién y cómo se puede hacer un IEE?
Deberá ser realizado por técnico competente, tal y como se estipula en la Ley 1/2019, del 22 de abril, de Rehabilitación y Regeneración y Renovación Urbanas de Galicia.
El documento, tal y como se ha citado antes, deberá redactarse mediante la aplicación informática para la emisión un documento “normalizado” con el contenido estipulado en el Decreto 61/2021 y permitiendo el posterior registro en el REGIAE.
¿Cuál es el alcance y contenido de un IEE?
El Informe de Evaluación de un edificio, en resumen, deberá incluir:
- Datos identificativos del inmueble y de su propietario y de la persona que realiza el informe.
- Evaluación del estado de conservación del edificio en su totalidad (todas las zonas comunes/privadas y usos -residencial y resto de usos de ser el caso-):
- Identificación de patologías.
- Identificación de deficiencias.
- Tipo de inspección (visual) y/o requerimiento de necesidad de pruebas de carácter destructivo si se considerase necesario por motivos de seguridad.
- Verificación del cumplimiento de exigencias (mantenimientos, supervisiones, etc.) con respecto a instalaciones (colectivas y/o individuales):
- Instalaciones de elevadores o ascensores.
- Instalaciones eléctricas.
- Instalaciones térmicas.
- Evaluación de la accesibilidad incluyendo valoración (técnica y económica) para la mejora de la misma.
- Certificado energético del edificio.
- Valoración final sobre estado de conservación (favorable o desfavorable -deficiencia/s grave/s o muy grave/s que el Ayuntamiento deberá velar para hacer cumplir la subsanación/es de la/s misma/s-).
- Valoración final sobre estado de conservación.
- Valoración del cumplimiento de las condiciones básicas de accesibilidad.
- Calificación energética.
¿Cómo se evalúa el grado de alcance de una deficiencia en un edificio?
Tal y como cita el artículo 13 de la norma, en el informe detallará y clasificará las deficiencias en:
- Deficiencias muy graves: son las que, por su alcance e importancia, implican un riesgo para la estabilidad del edificio o de algunos de sus elementos o instalaciones cuando supongan una amenaza de seguridad para las personas.
- Deficiencias graves: son las que, sin estar clasificadas como deficiencias muy graves según la definición anterior, afectan de manera importante a la salubridad y funcionalidad del edificio al producirse un proceso de pérdida de las prestaciones básicas originarias que hace precisa una intervención correctora que exceda del alcance de los trabajos de mero mantenimiento del edificio.
- Deficiencias leves: son aquellas no incluidas en los apartados anteriores que hacen necesaria la realización de trabajos de mantenimiento preventivo y/o corrector para evitar su agravamiento o que acaben provocando la aparición de nuevas deficiencias.
Para el caso de detección de deficiencias de carácter grave o muy grave deberán incluir las medidas correctivas, así como el plazo máximo en el que deberán ser ejecutadas. Para casos excepcionales, si los defectos detectados conllevan a declarar el estado de ruina, deberá reflejarse en el informe, y lo que es más importante, en caso de identificar riesgos inminentes a la seguridad, deberá informarse inmediatamente al Ayuntamiento y a la Propiedad.
Obviamente, es necesario recalcar, que estas valoraciones y determinaciones serán en base a la opinión, la formación, el conocimiento, la experiencia y el buen hacer del técnico competente encargado de la redacción y emisión del informe.
¿Cuál es la validez y duración de un IEE?
Primeramente, la validez dependerá del correcto registro del mismo, es decir, la emisión de un informe que no se registre debidamente en el registro, no será válido. Esta responsabilidad recaerá en la Propiedad hasta que lo entregue en el Ayuntamiento, siendo a partir de ahí, responsabilidad de cada ayuntamiento la valoración y registro en el Registro Gallego de Informes de Evaluación de los Edificios (REGIAE).
La validez, salvo modificaciones sustanciales del edificio o salvo criterios más exigentes basados en normativa local (para edificios específicos, etc.), será de 10 años desde la fecha de elaboración del informe.
¿Existe alguna penalización ante el incumplimiento de realización de un IEE?
El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de Evaluación (IEE) regulado por la Ley 1/2019, tendrá la consideración de infracción urbanística, con el carácter y las consecuencias que atribuya la normativa urbanística, atribuibles a la Ley 2/2016 (Ley del Suelo de Galicia), y aplicable al incumplimiento del deber de dotarse del informe de inspección técnica de edificios o equivalente, en el plazo expresamente establecido.
¿Qué responsabilidad tiene mi Ayuntamiento una vez haya registrado el IEE?
El Ayuntamiento en cuestión, tendrá la obligación de inscribir el documento presentado en el REGIAE en un plazo máximo de 3 meses; plazo en el que deberán haber confirmado el cumplimiento de la documentación aportada con los criterios considerados como exigibles en base a la normativa aplicable y finalizar con la entrega de un documento acreditativo a la persona interesada.